Enter your keyword

CÁC TRƯỜNG HỢP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC NHƯNG VẪN ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ

CÁC TRƯỜNG HỢP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC NHƯNG VẪN ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ

Theo quy định của pháp luật hiện hành hầu hết các giao dịch về quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì mới có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng có quy định về bốn trường hợp ngoại lệ vẫn được cấp Giấy chứng nhận dù giao dịch về quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực. Bao gồm:

Trường hợp 1: Tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”.

Như vậy trong trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất có một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì khi thực hiện giao dịch nếu các bên không yêu cầu sẽ không phải thực hiện việc công chứng.

Trường hợp 2 và 3: Tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) có quy định: “1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Căn cứ theo quy định này thì sẽ có hai trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy tờ viết tay hoặc hợp đồng không có công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không cần phải thực hiện thủ chuyển quyền sử dụng đất đó là:

 – Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.

 – Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

Trường hợp 4: Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy trong trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất đồng thời có cả ba điều kiện sau sẽ vẫn được công nhận đó là:

– Được xác lập bằng văn bản;

– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp;

– Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.