Enter your keyword

Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Dự án xây dựng nhà ở thương mại

Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Dự án xây dựng nhà ở thương mại

Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục những bất cập trước đây khi mua bán nhà ở của Dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”). Luật cũng đã quy rõ hơn các điều kiện mà Chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo sự minh bạch và đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”

Khoản 1 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

Điểm b khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:

Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khon 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đ điu kiện được bán, cho thuê mua theo quy đnh tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bt động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp

Khoản 1 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Từ những quy định nêu trên, thì Chủ đầu tư chỉ được ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện sau:

  1. Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
  2. Có phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng;
  3. Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
  4. Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án;
  5. Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai;
  6. Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
  7. Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
  8. Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng;
  9. Trường hợp đã thế chấp Dự án tại Ngân hàng, Tổ chức tín dụng thì trước khi bán phải thực hiện thủ tục giải chấp;
  10. Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
  11. Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh;
  12. Trường hợp là nhà ở chung cư thì phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước khi ký hợp đồng với khách hàng.