Enter your keyword

Những vướng mắc pháp lý đối với phát triển, kinh doanh dự án Condotel (căn hộ – khách sạn)

Những vướng mắc pháp lý đối với phát triển, kinh doanh dự án Condotel (căn hộ – khách sạn)

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án nghỉ dưỡng, trong đó có loại hình Condotel (căn hộ – khách sạn) đang thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư. Với nhiều tiện lợi, tiện ích như: vị trí đẹp; nằm trong các quần thể nghỉ dưỡng đầu tư có quy mô; có nhiều tiện ích vui chơi như bar, karaoke, bể bơi, khu vui chơi … và cùng với nhiều chính sách hấp dẫn của Chủ đầu tư như chiết khấu thanh toán, cam kết lợi nhuận … nên Condotel đang là làn sóng đầu tư mới. Tuy nhiên, có rất nhiều vấn đề pháp lý cần phải điều chỉnh, làm rõ để tháo gỡ các vướng mắc cho Chủ đầu tư trong quá trình triển khai, thực hiện Dự án và đảm bảo quyền lợi cho Khách hàng, Chủ đầu tư trong các giao dịch mua bán Condotel. Sau đây Công ty Luật Thiện Minh Long sẽ phân tích một số vấn đề pháp lý đang vướng mắc liên quan đến Condotel.

Thứ nhất: Phân loại Condotel là loại hình bất động sản gì?

Hiện nay chưa có các tiêu chuẩn kỹ thuật cho Condotel, Các Chủ đầu tư đang thiết kế Condotel theo tiêu chuẩn khách sạn tuy nhiên Condotel lại giống với loại hình căn hộ chung cư. Về chức năng thì Condotel dùng để ở hoặc kinh doanh khách sạn, lưu trú ngắn ngày, nhưng về mục đích sử dung đất giao cho Chủ đầu tư thì thường là đất dịch vụ, thương mại. Chính vì vậy, việc phân loại Codotel là loại hình bất động sản nào là vấn đề đang có nhiều tranh luận: có những quan điểm cho rằng Condotel là dạng nhà ở nhưng cũng có quan điểm cho rằng Condotel là công trình xây dựng mục đích thương mại, dịch vụ không có chức năng để ở. Chính vì việc chưa thể phân loại Condotel là loại hình bất động sản nào nên việc xác định Condotel có phải là đối tượng, phạm vi áp dụng của Luật Nhà ở hay không? Trên thực tế, mỗi địa phương có một cách hiểu khác nhau và có cách vận dụng pháp luật khác nhau. Theo chúng tôi, việc phân loại Condotel, xác định luật áp dụng cho loại hình bất động sản Condotel là vấn đề cấp thiết và cần có văn bản hướng dẫn cụ thể.

Thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của Dự án Condotel

Thông thường quy hoạch sử dụng đất ven biển là đất thương mại và dịch vụ, tuy nhiên mục đích sử dụng của Condotel lại là mục đích để ở, lưu trú ngắn ngày. Theo Luật đầu tư và Luật Đất đai thì Chủ đầu tư lập Dự án phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Chính vì vậy, các địa phương đang lúng túng trong việc phê duyệt dự án Condotel và lúng túng trong việc xác định mục đích sử dụng đất của dự án để thu tiền sử dụng đất. Nếu xác định mục đích sử dụng đất của Dự án Condotel là đất thương mại, dịch vụ thì sẽ vướng mắc trong việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công trình trên đất và cũng sẽ thất thu trong việc thu tiền sử dụng đất vì tiền sử dụng đất thương mại, dịch vụ thấp hơn nhiều tiền sử dụng đất ở. Chính vì vậy, cần có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể cho các dự án Condotel, xác định loại đất và tiền sử dụng đất đối với các dự án Condotel.

Thứ ba: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”)

Chính vì chưa phân loại được Condotel là loại hình bất động sản nào, chưa có quy định rõ ràng đối với mục đích sử dụng đất của Dự án Condotel nên việc cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua Căn hộ Condotel đang bị vướng mắc và chậm trễ. Căn hộ Condotel là một bất động sản có giá trị lớn, vì vậy việc chậm trễ cấp Giấy chứng nhận sẽ ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng và ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của các nhà đầu tư khi có nhu cầu đầu tư các căn hộ Condotel. Trên thực tế hiện nay có một số địa phương đang vận dụng pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng chứ chưa có hướng dẫn, quy định cụ thể cho việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản Condotel.

Thứ tư: Thời hạn sở hữu Condotel

Vì đa số các địa phương đang xác định mục đích sử dụng đất của Dự án Condotel là đất thương mại, dịch vụ nên thời hạn sở hữu condotel thường được quy định là 50 năm. Số tiền đầu tư cho căn hộ Condotel là không hề nhỏ, vì vậy tâm lý của nhà đầu tư là mong muốn được sở hữu lâu dài để đảm bảo quyền lợi của mình và nâng cao giá trị của căn hộ Condotel. Hơn nữa nếu được sở hữu lâu dài đối với Căn hộ Condotel thì việc thế chấp, vay vốn của khách hàng tại các tổ chức tín dụng cũng sẽ thuận lợi hơn. Để thúc đẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, loại hình bất động sản Condotel nói riêng thiết nghĩ Cơ quan quản lý nhà nước nên chấp thuận cho các Chủ đầu tư chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ thành đất ở để cấp Giấy chứng nhận sở hữu lâu dài cho căn hộ Condotel.

Thứ năm: Đối tượng sở hữu Condotel

Theo khoản 2 điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.

Như vậy, nếu xem Condotel là nhà ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân Nước Ngoài, Tổ chức Nước ngoài đều có thể sở hữu Codotel theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Nếu không xem Condotel là nhà ở thì theo quy định tại khoản 2 điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản thì cá nhân người nước ngoài không được sở hữu Condotel. Condotel là căn hộ phục vụ mục đích nghỉ dưỡng, du lịch, chính vì vậy Condotel được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, nên cho cá nhân nước ngoài sở hữu Condotel để thúc đẩy sự phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, phát triển lĩnh vực du lịch.

Thứ sáu: Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Condotel

Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ cho phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, nếu xem Condotel là công trình nhà, công trình trên đất có chức năng thương mại, dịch vụ thì không được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Condotel khi chưa được cấp Giấy chứng nhận. Nếu hạn chế quyền chuyển nhượng Hợp đồng mua bán Condotel thì vô tình chung sẽ làm giảm đi các giao dịch chuyển nhượng làm giảm đi sự phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Hơn nữa nếu các khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng lại phải “lách luật” để chuyển nhượng dẫn đến các rủi ro cho các bên, giảm sự mình bạch và gây thất thu về thuế khi các bên thực hiện các giao dịch chuyển nhượng.